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2013-Feb
GIS활용, 부동산시장 흐름 읽어낸다작성자: 황선영 IP ADRESS: *.35.162.103 조회 수: 12714
한국인에게 부동산이란 무엇일까. 통계청에서 발표한 2011년 가계금융조사에 따르면 대한민국 가구당 평균자산의 73.6%가 부동산이고 이 중 44%가 아파트로 돼 있다.
73.6%는 선진국과 비교할 때 매우 높은 수치다. 미래에셋투자교육연구소의 ‘한미일 가계자산 구조비교’에 따르면 가구 자산에서 차지하는 부동산 비중은 2006년 기준으로 미국 33.2%, 일본 39.0%였다. 즉 한국 가계의 부동산자산 비중은 선진국의 2배가 훨씬 넘는다. 2011년을 기준으로 한국의 주택보급률이 100%를 넘어섰는데도 불구하고 여전히 부동산 문제가 ‘뜨거운 감자’로 남아 있는 가장 큰 이유는 가계 자산의 심각한 부동산 편중 때문이다.
글로벌 금융위기 후 지속된 부동산시장 침체는 한국 가계자산에 상당한 타격을 줬다. 그렇다면 부동산 자산 손실이 가장 큰 지역은 어디일까?
GIS 유나이티드는 금융위기가 발생한 2008년 9월 말과 2012년 9월 말의 아파트 실거래 가격을 비교했다. 올해 수도권에서 거래된 7만5319채 아파트의 실거래 총액 117조 원을 분석하고 2008년보다 아파트 매매가가 20% 이상 하락한 지역을 지도에 표시했다.
지도의 색깔이 붉을수록 지난 4년간 실거래 가격이 많이 하락한 곳이다. 즉 집주인들이 손해를 보면서도 아파트를 팔아치운 사례가 많은 지역이라고 할 수 있다. 수도권에서 부동산 자산 손실이 가장 많은 곳은 경기 고양시 일산이다. 2012년에 이곳에서 매매된 아파트의 약 37%에 해당하는 517채가 2008년보다 무려 29% 하락한 가격에 거래됐다. 일산서구 주엽동의 한 아파트는 4년 전보다 50% 하락한 가격에 팔리기도 했다. 일산에서 4년 전보다 낮은 가격에 팔린 아파트의 70%가 2000년 이전에 지어진 아파트였다. 즉 서울이 아닌 곳에 있는 낡은 아파트일수록 앞으로도 가격 하락 위험이 높다는 추정이 가능하다.
서울에서는 강남구가 매매가격 하락을 주도했다. 강남구의 210채의 아파트는 4년 전에 비해 평균 27% 낮은 가격에 매매됐다. 전용면적이 100m²가 넘는 강남구의 한 아파트는 2008년 거래가가 34억 원이었으나 올해는 37% 하락한 21억 원에 팔렸다.
인천 서구와 경기 김포시의 하락세도 두드러졌다. 이 지역은 신도시 개발이 완료됐거나 예정된 곳이다. 이곳에서는 총 313채의 아파트가 4년 전보다 평균 28% 하락한 가격에 매매됐다. 2012년에 매매된 아파트의 47%에 해당하는 건수다.
경기 용인시 수지구의 하락세도 심했다. 올해 거래된 아파트 289채가 4년 전보다 평균 28% 하락한 가격에 매매됐다. 이 지역은 2000년대 이후 지어진 비교적 새 아파트임에도 불구하고 매매가격 하락세가 나타났다는 특징이 있다.
최근까지 많은 사람들은 부동산시장을 전망할 때 호가에만 의존해 왔다. 하지만 시장 흐름을 정확하고 객관적으로 파악할 수 있는 데이터들이 속속 나오고 있다. 국토해양부가 발표하는 실거래가가 대표적이다. 국토부 실거래가는 기준가보다 큰 폭으로 낮게 거래된 아파트 가격은 집계대상에서 제외하므로 공신력이 상당히 높은 자료다. 국토부는 아파트뿐만 아니라 다세대, 연립, 단독주택의 매매가, 전·월세가 정보도 공개하고 있다.
부동산시장의 흐름을 좀 더 정확히 파악하고 싶은 사람, 거래를 앞두고 있는 집주인이나 세입자들은 이 데이터를 더 많이 활용해 선택의 폭을 넓힐 필요가 있다.
주택으로 재산을 형성해 가는 시대는 멀지않아 하향곡선을 그릴듯 합니다. 주택 소유개념이 아니라 임대개념(머무는)으로 가는 추세이기 때문에 전체적인 집값 하락은 자명한 현실이 되어갈 가능성이 큽니다. 집값 하락은 엄청난 후폭풍을 몰고 올 수도 있지요...당분간 전세를 유지하다가 저점에서 매수하는게 현명한 선택이 아닐까 합니다^^ㅎㅎ