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2013-Jun

4.1 부동산 대책 진단

작성자: 김한국 IP ADRESS: *.35.162.103 조회 수: 8652

박근혜 정부가 추진한 4.1 부동산 대책이 효과가 있었을까요?


4.1 부동산 대책 발표 이후 많은 언론에서 관련 뉴스를 뽑아냈습니다.

약발이 먹혔다는 내용이 주를 이루고, 단기 효과에 그칠 것이란 내용이 일부였던 것 같습니다.

최근(5월 중순 이후)에는 4월에 반짝했다 다시 하락한다는 기사가 심심치 않게 올라옵니다.


저 또한 궁금합니다.


활용한 데이터는 국교부(국토부)에서 제공하는 아파트 실거래 가격 정보입니다.

지오코딩 과정을 통해 GIS 분석이 가능하도록 구축하였습니다.

시계열 분석에 사용된 데이터는 전 기간에 거래 내역이 있는 아파트만을 대상으로 하였습니다.


한 가지 이해해야 할 점은, 국교부의 아파트 실거래가 발표는 지난달 거래 내역을 이번 달 하순에 반영하고 있다는 점입니다.

그러니까, 4월 거래 내역은 5월 하순이 돼야 조회가 가능한 거죠.


1. 최근 가격 변동 추이


4.1 부동산 대책 발표 이후 하락하던 아파트 가격은 상승으로 돌아섰습니다.

소위 약발이 먹혔다고 얘기할 수 있습니다.


1.jpg


 비교기간 모두 거래 내역이 존재하는 아파트만을 선별하여 상승률 파악

  예) 2012년 01분기~ 2012년 02분기 상승률

    - 현대아파트 95㎥ : 2012년 01분기(거래 내역 존재), 2012년 02분기 (거래 내역 존재)   <- 상승률 계산에 포함

    - 현대아파트 85 : 2012년 01분기(거래 내역 미존재), 2012년 02분기 (거래 내역 존재) <- 상승률 계산에 미포함



어찌 됐던 정부의 부동산 대책은 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미친 것으로 보입니다.

하지만, 이러한 평가를 하기에는 무리가 따릅니다.

바로 거래량이 제한적이기 때문입니다.


지난 4월의 거래량은 거래가 미미했던 지난해 4월과 비교하였을 때 40% 수준입니다.


년도별 4월 아파트 거래량

2.jpg


즉, 4.1 부동산 대책이 가격에 긍정적인 효과가 있었지만 거래 활성화로는 이어지지 않았다고 판단할 수 있을 것 같습니다.

정부의 고민이 깊어지는 대목입니다.


2. 그렇다면 지역별로는 어떨까요?

아래는 2013년 1분기 대비 가격상승 거래 내역과 가격하락 거래 내역을 나타낸 지도입니다.

파란색으로 표시된 부분은 4.1 대책의 수혜지역입니다. 대부분이 파란색입니다.

그리고 진한 파란색지역은 가격 상승폭이 큰 지역들인데, 이들 지역은 몇 년 사이  아파트 가격이 폭락했던 지역들입니다.


※ 회색지역은 거래 비교거래 실적이 50건 미만인 지역입니다.


3.jpg


안타까운 점은 4.1 부동산 대책에도 가격이 여전히 내려가고 있는 지역이 있다는 것입니다.

용인시 기흥구와 수원시 영통구, 평택시 지역입니다.


특히, 용인 기흥은 2008년 대비 가격 하락률이 가장 높은 시군구라는 점입니다.

본 분석에서는 기흥구의 아파트 가격 추락의 원인을 자세히 분석하지는 못하였습니다만, 부동산 정책을 검토하시는 분들은 기흥시 등의 사례를 보다 면밀히 살펴봐야 할 것으로 판단됩니다.


가격 하락률이 가장 높은 20개 시군구

4.jpg




인적인 생각....

저 또한 아파트에 7년간 거주하고 있지만, 아파트 매매를 생각한 적이 단 한번도 없습니다. 계속 전세로 살아가고 있고 앞으로도 한 동안 그럴 것 같습니다.

이유는 간단합니다.

불활실하기 때문입니다. 아파트의 가격이 예측 가능한 범위에 있어야 합리적인 판단, 합리적인 거래가 가능할 텐데... 제 기준으론 합리적이지 않기 때문입니다.

저와 같은 소시민으로서 지금의 아파트 시장은, 자칫 잘못했다가는 낭패를 당할 수 있는 위험한 도박판으로 보입니다.

아마도 저와 같은 사람이 적지는 않은 것 같습니다.




위 분석은 4월 아파트 시장의 동향입니다.


5월의 아파트 시장은 어떻게 가고 있을까요?

5월의 아파트 거래 정보는 이달 하순이 돼야 공개가 됩니다.


이달 하순이 되면 다시 한번 위 분석을 시도해 볼 생각입니다.

profile

pil0706

2013.06.04 16:25
*.46.235.213

알다가도 모를게... 부동산시장인거같습니다.

부동산쪽으로 석사논문썻지만...


그래도 살기론 한강근처나 남산근처가 좋은거같습니다 ㅎ

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