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2008-Aug

부동산 개발과 GIS분석(대한전선 부동산유동화 사업관련)

작성자: 김한국 IP ADRESS: *.129.59.114 조회 수: 28979



업무 때문에 부동산 관련 GIS분석 자료를 만들 필요가 있어서 이리저리 기사를 검색하다가 다음과 같은 기사를 찾았습니다.

대한전선, 부동산 개발이익 3000억원 될듯
머니투데이  기사전송 2008-07-17 12:26

대한전선이 안양공장과 남부터미널 부동산 개발로 3000억원 이상의 개발이익을 거둘 것으로 전망된다.
17일 부동산업계에 따르면 대한전선은 자산 유동화를 위해 안양공장과 남부터미널을 매각하하고 이를 개발할 경우 안양공장 2000억원, 남부터미널 1000억원 등 모두 3000억원 이상의 개발이익을 거둘 것으로 보인다.
부동산업계 관계자는 "대한전선이 개발을 추진하고 있는 안양공장의 경우 입지조건이 뛰어난데다 대단위 아파트가 들어설 수 있어 2000억원 이상의 시행이익을 거둘 수 있을 것"이라고 분석했다.


기사도 최근 기사이고... 지역도 수도권이라 참 좋은 케이스라 생각되어 분석해보기로 했습니다.
그리고 운영팀의 세진씨와 세경씨가 해당 부지 지역에서 근무하고 있는터라 조언도 들을 수 있을 것 같구요... ^^
(세진씨와 세경씨는 반드시 글을 남겨주시길~~ ^^)

따끈한 예시 사례를 만들기 위해 진행된 분석이므로 내용에 대해 많은 의미를 부여하는 것은 절대 금물입니다.
현장답사조차 나가지 않고 책상머리에서만 진행된 분석인 것을 감안하여 봐주시기 바랍니다.

1. 먼저 부지의 위치를 살펴 보겠습니다.

녹색의 사각형이 해당 부지이구요...
안양의 동쪽 부분에 위치해 있습니다.
가까운 전철역으로는 평촌역이구요.... 자세한 지도를 보시려면 아래 그림 참고하세요..(평촌역의 우상단이 해당 지역입니다)

일반적인 형황을 파악하기 위해 밀도분석을 실시하였습니다.

2. 주거인구밀도와 직장인 인구밀도

범계역을 중심으로 인구밀도와 직장인 밀도가  높게 형성되어 있음.
범계역 중심으로 형성되어 있는 인구와 직장인들을 해당부지로 끌어 모을 수 있는 방안이 마련되어야 할 것으로 판단됨



3. APT밀도와 평당기준시가가 높은 APT 밀도

전체 APT 밀도는 범계역 인근으로 형성
평당가격이 높은 APT의 경우 평촌역 인근으로 형성(해당부지와 인접)
과천지역의 평당 천오백이상 APT 밀집지역에 대한 수요도 고려해야 할 것으로 판단됨



4. 시장규모파악을 위한 시장 활성화 지도와 토지가격 상승지도

상권은 범계역 중심으로 형성되어 있음
최근 토지가격 상승이 해당부지 인근에서 가장 높게 나타나는 것은 부동산 투자자들로 부터 해당 부지의 잠재적 가치가 높게 평가 되고 있는 것으로 해석할 수 있음

 

5. 범계역 상권과 평촌역상권의 특징을 파악하기 위한 분석

범계역 상권은 안양시에서 가장 규모 있는 상권: 젊은층들이 주로 이용하는 상권의 특성을 가지고 있음 <- 패스트푸드점이 밀집한 것으로 추정함
직장인들이 이용할 것으로 판단되는 유흥업소 밀도는 “범계역-평촌역”사이와 인덕원역에서 높게 나타남 <- 직장인 수요에 대해서 좀더 관심을 가질 필요가 있을 것으로 보임

 

6. 백화점 분포

범계역 상권에 위치한 백화점: 엔씨백화점
안양역에 위치한 롯데백화점을 제외하면 영향력 있는 브랜드 백화점 없음

과천시에 백화점이 없는 점을 감안하면 과천지역의 백화점 수요를 파악할 필요가 있음
단, “과천지역-안양지역”의 지리적 특수성(폐쇄성)으로 인한 부정적 요인 극복방안이 필요
(“안양-과천”간 접근성은 양호하지만 관악산으로 인한 심리적 저항감이 있음)


 

7. 차량이동거리 분석

차량이동거리는 상권의 의미와 유사함
  백화점 및 할인점의 경우 차량이동거리 20분 영역에서 매출의 70% 발생
해당부지 차량이동거리
  안양/과천의 도심지역 대부분 포함
  의왕/군포의 일부지역 포함
  해당부지 개발시 인근도시 수요를 충분히 반영하는 것이 바람직함
  특히 과천의 경우 해당부지의 상권영역이며, 백화점이 없는 점을 주의깊게 살펴봐야 할 것임


 

8. 경쟁구도 분석

도로 발달 정도를 이용한 상권 경쟁 구도
  범계역 상권과 일반적인 경쟁 구도는 다소 불리함
  가치제공(브랜드, 이미지 등)을 통한 경쟁력확보가 이뤄진다면 유리한 환경조성이 가능함(두번째 세번째 그림과 같이) => 어떠한 가치를 제공할 것인지 고민이 필요함

그렇다면 이러한 가치제공을 통한 상권개발이 성공한 사례가 있느냐? 우선 생각이 나는 것이 일산의 라페스타 거리입니다.
그래서 한번 살펴봤습니다.

9. 일산의 상권개발 사례 분석

가치제공을 통해 기존 핵심 상권과의 경쟁에서 성공한 사례
  일산 주엽역 상권 vs 정발산역 상권
    기존 주엽역 상권이 핵심상권이었으나,
    라페스타 거리 개발을 통해 “다문화를 체험”이라는 가치와
    인접한 호수공원을 통한 “여유로움”이라는 가치를 제공한
    정발산역 상권이 급상승(롯데백화점, 홈에버)


급하게 분석하여본 내용에 대한 결론입니다.


결과
현재 범계역 상권의 영향력을 뛰어 넘는 가치 제공이 가능하여야 함
지리적 접근성은 용의하지만 심리적인 저항감이 있는 과천의 수요를 이끌어 낼 수 있는 방안 강구 되어야 함

해당부지 개발의 긍정적인 요인
  인근 주택단지 재개발이 계획 중
  범계역 상권에 비해 직장인 소비활동이 상대적으로 높은 특징
  다소 떨어져 있는 롯데백화점(안양역)을 제외하면 브랜드 백화점 전무

해당부지 개발의 부정적인 요인
  지리적인 폐쇄성
  과천에 서울랜드가 있기 때문에 이와는 차별화된 가치를 제공해야하는 부담

대한전선 안양공장 부지개발의 핵심은 범계역의 상권보다 월등한 가치를 제공하는 것!
이를 통해 안양은 물론이고 인근도시(과천시)의 수요까지 이끌어 내는 것!


단기적 전략
평촌역에 인접한 고소득층(APT 기준시가 천오백만원 이상)과 직장인 수요를 집중적으로 발굴하여 시장개척의 가능성을 파악해 보아야 함
배후의 기업고객의 수요도 고민해 볼 필요가 있음
  예)비즈니스 호텔: 과천정부청사, 주변의 1000대기업 방문고객, 공장 방문고객

장기적 전략
안양시 내에서 최고의 랜드마크로 인식될 수 있는 가치를 제공
이에 따른 개발 컨셉이 필요함
일산의 라페스타 or 웨스턴 돔
가치 실현을 위한 부지개발 및 MD 구성 등의 고민이 필요함



 

분석 내용을 너무 풀어쓰면 이해하는 데 어려움이 있는 것 같아 간단하게 정리해봤습니다.

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biz-gis.com 운영진입니다.

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무릉도원

2008.09.08 18:12
*.30.252.66

멋지세요.. 데이터를 구입하는건가요? 아니면 프로그램을 구입하는건가요?

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박세진

2008.09.18 15:01
*.14.56.85
대한전선 오른쪽으로 벤처단지(아파트형공장)조성계획이 진행중이라고 합니다.
현재 대한전선 오른쪽으로 메가밸리, 두산벤처다임1,2차 벤처단지가 있구요 업종은 주로 소형 부품제조나 건설,토목,건축사무소등 입니다.
분석된대로 주요 수요연령층은 범계-학생층, 평촌-젊은 직장인, 인덕원-중장년층직장인 이구요...
저희 회사는 대한전선 바로 오른쪽에 있는데 현재 대한전선 부지가 평촌과 인덕원 한가운데 너무 넓게 자리잡고 있어서
평촌으로의 이동이 매우 불편합니다. 현재 있는 벤처단지 인원들은 대부분 인덕원역을 이용하거나 버스로 사당방면으로 이동하는것으로 알고 있습니다.
버스노선과 전용차로가 굉장히 잘되어 있어서 퇴근시간에도 강남이나 사당으로 30분안에 갈수있다는게 장점이구요...
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